文 / 申光

内容摘要:在以担保贷款方式支付购房款的商品房买卖合同中,如果买受人由于出卖人的原因起诉要求解除商品房买卖合同,将直接影响担保贷款合同的履行。基于两合同的关联性,当事人若请求将商品房买卖合同诉讼与担保贷款合同诉讼合并审理,人民法院应当合并审理。在两诉合并审理后,基于三方意思表示的一致性和利益、风险分配的公平性,对两合同解除后的后果应一体处理,由出卖人归还买受人尚未偿还的银行贷款及利息并承担相应担保责任。

关键词:商品房买卖合同 担保贷款合同 合并审理 一体处理

在以担保贷款方式支付购房款的期房买卖中,买受人以所购买房屋为担保,通过向银行贷款支付购房款,同时出卖人为贷款提供保证担保。(为讨论的全面,本文所涉商品房买卖特指期房买卖,且为避免期房担保性质的争议,将以期房向银行设立的担保笼统称为“担保”)该交易方式解决了买受人短期支付能力的不足,实现了出卖人快速回笼资金目的,也为银行带来丰厚的利息收益,形成多方共赢局面。但在现实生活中,由于出卖人违约导致买受人起诉解除商品房买卖合同的情形并不少见。在解除商品房买卖合同的诉讼中,担保贷款合同该如何处理,成为司法实践中的棘手问题。本文拟在梳理相应法律关系的基础上,重点探讨解除商品房买卖合同诉讼与解除担保贷款合同诉讼能否合并审理及合并审理后能否一体处理问题。

一、法律关系分析:二份合同、三方主体、多重法律关系

以担保贷款方式购买商品房的法律关系中,通常涉及二份书面合同,即商品房买卖合同和担保贷款合同;主体涉及三方,即买受人(借款人)、出卖人(保证人)和银行(贷款人);涉及的法律关系包括:房屋买卖法律关系,出卖人于房屋建成后将房屋交付买受人并转移所有权,买受人向出卖人支付购房款;借贷法律关系,银行向买受人出借购房款,买受人分期向银行归还借款本金及利息;期房担保法律关系,买受人以所购买房屋为银行债权设定担保;保证担保法律关系,出卖人在房屋交付并办理抵押登记前作为保证人,为买受人购房贷款向银行承担阶段性保证担保;委托付款法律关系,买受人委托银行将所借款项支付出卖人。实践中,后四种法律关系会整合于同一份担保贷款合同中。

商品房买卖合同与担保贷款合同既相互独立又密不可分,其独立性表现在:主体不同,前者为买受人和出卖人,后者为买受人、银行和出卖人;性质不同,前者为房屋买卖法律关系,后者涉及借贷、担保等法律关系,各方权利义务及责任均不相同。同时,两合同又相互关联,商品房买卖合同系担保贷款合同的前提和基础,其他所有法律关系均围绕商品房买卖法律关系而产生并服务其目的的实现。担保贷款合同中的借款仅用于支付购房款,并由银行直接支付给出卖人。

正常情况下,买受人先与出卖人签订商品房买卖合同,随后银行、买受人及出卖人签订担保贷款合同,由银行将借款出借给买受人,买受人委托银行将借款直接支付出卖人。同时,出卖人为买受人的借款向银行提供阶段性保证担保,买受人以所购房屋为银行贷款提供担保。由此,买受人获得了期房的期待权并承担偿还银行贷款的义务、出卖人获得了房款并对买受人借款承担保证责任、银行发放了贷款并获得了期房担保权及出卖人的保证担保,三方利益与风险基本达致平衡。

二、解除商品房买卖合同诉讼中担保贷款合同诉讼的审理方式:分开审理或合并审理

商品房买卖合同履行过程中,出卖人违约导致买受人起诉解除商品房买卖合同,若担保贷款合同的当事人据以提起解除担保贷款合同诉讼,两诉能否合并审理关系当事人诉讼方式的选择及权利义务的实现。

(一)两诉合并审理的合理性

诉的合并是指当事人一方或多方为两个以上多数的诉讼或者原告提出的诉讼标的为两个以上多数的诉讼案件。被合并的诉应当是可拆分的独立之诉,每个诉均符合诉的构成要素。诉的合并分为诉的主观合并和诉的客观合并,前者又称为诉的主体合并,即当事人一方或双方为两人以上;后者又称为诉讼标的的合并,即在同一诉讼程序中,同一原告对同一被告提出两个以上诉讼标的。除了诉的主观合并和诉的客观合并,还存在着诉的主观和客观均合并的情况,也就是在同一诉讼程序中,对不同主体、不同诉讼标的的两诉或多诉进行合并审理。

诉的合并主要是基于当事人的同一性或者诉讼标的相似性、共同性或者牵连性,出于诉讼效率考虑,将两个以上独立的诉合并在同一个诉讼程序中予以解决。根本上说,诉的合并基础是各诉间具有牵连关系,包括主观上的牵连或者标的上的牵连。合并诉讼既可以节省司法资源,减轻当事人诉累,又使相互关联的诉讼在一个诉讼程序中处理,避免矛盾判决的出现。在我国法律中,对诉的合并主要体现在民事诉讼法第五十二条、五十三条共同诉讼的规定,第五十六条第三人的规定以及第一百四十条原告增加诉讼请求、被告反诉、第三人提出与本案有关诉讼等规定中。

解除商品房买卖合同诉讼和解除担保贷款合同诉讼的当事人及诉讼标的均不同,属于不同的诉。但两诉存在明显的牵连关系:主体方面,买卖合同的买受人是担保贷款合同中的借款人,买卖合同的出卖人是担保贷款合同的保证人;标的方面,买卖法律关系是担保贷款法律关系的前提和基础,没有前者的先行成立,后者亦不会缔结成立,前者被解除或无效后,后者亦面临目的无法实现被解除的风险。基于上述主观和客观上的牵连性,两诉有了合并审理的基础。同时,只有先行确定买受人有无解除商品房买卖合同的权利,才能进一步确定买受人或银行能否解除担保贷款合同,两诉合并有利于案结事了,在一个诉讼程序彻底解决纠纷,减少当事人诉累,节约司法资源。

(二)两诉合并审理的提起方式

商品房买卖合同诉讼和担保贷款合同诉讼之间虽有牵连关系,但并不影响其分别作为独立诉的提起。虽然有学者从成本、收益角度分析,认为应在一定范围内规定诉的强制合并,但是按照民事诉讼处分原则,当事人有权选择诉讼的提起方式。法官在民事诉讼中应保持谦抑性,围绕当事人的诉请及抗辩,中立地进行事实认定、法律适用及程序控制。当事人作为理性经济人,是自己利益的最好维护者,法官没有必要为当事人选择诉讼方式。因此,仅在当事人请求将两诉合并审理时,人民法院才能够合并审理。当然,站在诉讼便利及效率角度,法官可以就合并审理事项向当事人释明,如果当事人坚持不选择合并审理的,不应当合并审理。

当买受人提起解除商品房买卖合同诉讼后,提出解除担保贷款合同的主体可能是买受人或者银行。有观点认为出卖人亦可以提出解除担保贷款合同,以避免买受人与银行均不提出解除担保贷款合同,造成出卖人在向买受人返还购房款后仍对买受人的贷款承担担保责任,损害出卖人利益。但是,在担保贷款合同中,借贷关系是主法律关系,担保关系是从法律关系,作为从法律关系主体的出卖人应无权解除主法律关系。当然,在实践处理中,是否可以考虑,如果买受人与银行均不提出解除担保贷款合同时,出卖人可督促银行行使解除权,如果银行不提出解除的,出卖人在将银行借出款归还买受人后,对买受人的欠款不再承担担保责任,殊值研究。

对于买受人而言,买受人可以在解除商品房买卖合同的同时提出解除担保贷款合同。若解除商品房买卖合同的诉讼已经开始,则买受人可以在第一次开庭前,以类似增加诉讼请求的方式提出解除担保贷款合同。不过,增加诉讼请求是在原诉讼标的的基础上增加具体诉请,而在已经开始的商品房买卖合同诉讼中提出解除担保贷款合同则事实上是增加一个诉。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第232条规定,原告增加诉讼请求可以在法庭辩论终结前提出,但出于稳定诉讼、督促当事人行使权利角度考虑,当事人提出合并审理解除担保贷款诉讼的请求,应在第一次开庭前提出。两诉合并后,买受人实质上是在同一诉讼程序中分别针对出卖人和银行提出了两个诉,各方当事人的诉讼地位应是买受人为原告,出卖人和银行为被告。另外,若买受人已经分别提起解除商品房买卖合同诉讼和解除担保贷款合同诉讼,买受人或者银行申请合并审理的,法院亦可合并审理。

对于银行而言,在商品房买卖合同诉讼中,案件的处理结果直接影响到银行债权的实现。在买受人起诉解除商品房买卖合同而没有同时起诉解除担保贷款合同时,银行有权作为第三人参加诉讼,法院也应主动通知银行,告知其有权以第三人身份参加诉讼。第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求的第三人,判断标准是第三人是否对原诉的诉讼标具有独立的请求。显然,商品房买卖合同诉讼的诉讼标的是房屋买卖法律关系,银行作为第三人对该法律关系并无独立的诉请,故其非为有独立请求权的第三人。但是,如果第三人参加到本诉中并提出解除担保贷款合同,作为第三人的银行虽然对本诉的诉讼标的无独立请求权,但是对本诉的标的物却有独立的请求权,即对交易的房屋享有担保性权利。根据民事诉讼法第一百四十条的规定,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理。此条规定并未强调第三人是有独立请求第三人或无独立请求第三人,亦未要求第三人提起的诉讼是对原被告争议的标的提出独立诉请,而是仅要求与本案有关联即可,故银行以第三人身份在商品房买卖合同诉讼中提出解除担保贷款合同在法律上并无障碍,其地位类似于有独立请求权的第三人。若银行参加诉讼后,并不提出解除担保贷款合同,则其对本诉的标的和标的物并未提出独立请求,应视为无独立请求权的第三人。另外,若银行另案单独提起解除担保贷款合同诉讼,经银行或买受人申请或同意,法院可以合并审理,此时,在诉讼地位排列上,如果将银行列为原告,则买受人同为原告,在不存在反诉的情况下,逻辑上存在障碍。此时,为解决纠纷的便利,仍可以将银行提起的解除担保贷款合同之诉,作为第三人参加之诉合并到解除商品房买卖合同诉讼中,这样避免程序上的不便,实现逻辑上的自洽。

对解除商品房买卖合同之诉和解除担保贷款之诉的合并审理,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下简称《商品房买卖合同解释》)第25条规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”其中仅明确了银行作为第三人提起参加之诉或银行独立提起诉讼后的合并,并未规定买受人提起诉讼后的合并问题。基于买受人和银行民事权利和诉讼权利平等性,及两诉合并审理符合合并诉讼的理论基础和制度目的,买受人同时或分别提起解除商品房买卖合同诉讼和担保贷款合同诉讼,亦应可以合并审理。

三、解除商品房买卖合同诉讼与解除担保贷款合同诉讼合并审理后的处理方式:区分处理或一体处理

(一)区分处理与一体处理两种路径

所谓区分处理是指解除商品房买卖合同诉讼和解除担保贷款合同诉讼合并审理后,两合同解除的后果仅分别在各自合同内部产生法律后果,不影响各自合同外的主体。区分处理是合同相对性理论的逻辑后果,合同相对性是合同的重要原则,“合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系,原则上仅在合同当事人之间发生效力,并不及于第三人。”我国合同法第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力……”。第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任……”。根据合同相对性理论,合同解除的效力仅及于合同当事人,当商品房买卖合同和担保贷款合同解除后,产生的法律后果应分别处理。根据合同法第九十七条的规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”据此,商品房买卖合同解除后,除违约责任承担外,出卖人应当向买受人返还购房款,包括首付款及贷款,买受人应将所购房屋权利退还出卖人。担保贷款合同解除后,买受人应当归还银行借款及利息,担保法律关系作为从法律关系因借款法律关系解除而解除,但担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。简言之,按照区分处理方式,商品房买卖合同及担保贷款合同解除后,银行贷款的归还途径应当是,由出卖人返还买受人的购房款,由买受人归还银行贷款;同时,出卖人应当就买受人的还款责任承担保证担保责任,银行对交易的房屋享有担保权利。

所谓一体处理,是指解除商品房买卖合同诉讼和解除担保贷款合同诉讼合并审理后,两份合同解除的后果不拘泥于合同内部,而是打破合同相对性限制,处理结果着眼于最终责任的承担。对担保贷款合同而言,合同的借款人是买受人,但最终取得款项的主体却是出卖人,银行剩余贷款及利息应由最终受益的出卖人负责偿还。该处理方式使担保贷款合同中的借贷法律关系直接约束出卖人,房屋买卖合同亦直接对银行产生影响。最高院《商品房买卖合同解释》第25条采用了一体处理的方法,根据该条规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。当然,一体处理的前提是两诉合并审理,否则在单纯的商品房买卖合同诉讼中,合同解除后的返还义务仅限归还房屋或购房款,不涉及银行权利;在单纯担保贷款合同诉讼中,合同解除后的返还也仅限于买受人偿还银行贷款、利息及担保责任承担问题,不涉及出卖人直接返还款项问题。

(二)一体处理的合理性

1、意思表示的一致性

反对一体处理的重要理由是认为其突破了合同相对性原则,损害了银行利益。但是大陆法系对合同相对性的认识“经历过一个很明显的转变过程:从客观关系的相对性到主观意思的相对性”,目前对合同相对性的解释主要是基于当事人意思表示,即合同当事人因其自身意思表示而受到约束。审视商品房买卖合同与担保贷款合同,超越两份合同的书面形式限制,实质上买受人、出卖人及银行具有一致的意思表示:商品房买卖合同签订后,买受人、银行、出卖人在签订担保贷款合同时,银行明知贷款的目的是支付商品房的购房款;银行在对出卖人的某个项目提供个人购房贷款时,往往会就整个项目的贷款与出卖人签订整体协议,并对出卖人的项目情况、资信状况等进行审核;银行向买受人出借的贷款是专款专用,并由银行将款项直接支付出卖人。银行实际上隐性参与了买受人与出卖人的商品房买卖合同,同意买受人以贷款方式购买出卖人的房屋。如果没有银行的参与,买受人不可能通过担保贷款方式履行商品房买卖合同,甚至会导致商品房买卖合同的解除。在实践中,若银行和买受人间的担保贷款合同无法达成或履行,买受人或出卖人提出解除商品房买卖合同的,法院一般会予以支持。另外,出卖人也参与了买受人与银行的借贷法律关系,没有出卖人提供保证及以出卖房屋作为担保,银行不可能为买受人提供借款。买受人、出卖人与银行从根本上达成的是一个整体意思表示,其中包含了商品房买卖、借贷、担保等诸多法律关系。当作为其他法律关系基础的商品房买卖法律关系解除后,其余法律关系也一并解除的,各方应恢复原状,因原有法律关系而取得的财产应予以返还,对于买受人支付的首付款、已偿还贷款及银行剩余贷款、利息,应由实际占有资金的出卖人分别返还买受人和银行,这符合三方已实质达成的真实意思。

2、风险与收益平衡性

按照区分处理的思路,商品房买卖合同和担保贷款合同均解除后,出卖人将买受人支付的首付款及银行贷款返还给买受人,再由买受人归还银行贷款。此时,若出卖人资金链断裂无法返还买受人首付款及贷款,则买受人的风险陡增:其既无法获得房屋,还须对银行贷款负清偿责任,对出卖人的债权又属一般债权,无任何担保。众所周知,购房支出通常会消耗家庭多年的积蓄,还会透支家庭未来数年的收入,如果机械地让个人承担偿还贷款的义务,可能会将家庭拖入债务深渊,甚至影响社会的稳定。而且,在担保贷款签订过程中,银行对出卖人亦有审核义务,不论在专业水平还是资产实力方面,银行风险把控能力更强,对出卖人资信不佳的后果应承担更大责任。在大量发生的期房买卖中,实际占有使用资金的是出卖人,银行也已经获得了部分利息收益,买受人则并未实际占有房屋,尚未获得任何利益,从利益平衡角度,合同解除后,谁获得收益谁就应承担相应风险。另外,若由买受人直接向银行归还贷款,还可能导致出卖人将银行贷款返还买受人后,买受人恶意拖欠银行贷款,导致银行再次向出卖人主张保证责任或就出卖人的房屋主张担保权,将所有风险不当地集中于出卖人。 因此,从风险控制、审核责任及享有收益等方面考虑,均应由出卖人直接清偿买受人未归还的银行贷款及利息,实现风险与收益平衡的公平原则。

结语

在买受人提出解除商品房买卖合同诉讼时,基于商品房买卖合同与担保贷款合同的主观和客观关联性,本着诉讼便利和效率考虑,如果买受人或者银行主动提出或者经法官释明,买受人或者银行请求将解除商品房买卖合同诉讼与解除担保贷款合同诉讼合并审理的,法院应当将两诉合并审理。在两诉合并审理时,基于三方主体意思表示的一致性及风险收益对等的公平理念,商品房买卖合同与担保贷款合同应进行一体处理,买受人尚未清偿的银行贷款本金及利息由出卖人偿还,并继续由出卖人对银行贷款承担相应担保责任。

作者单位:武汉市中级人民法院

来源:《人民司法》2016年 第25期